A instalação de portaria remota deve ser aprovada em convenção condominial?

Há muitas dúvidas a respeito desse quesito, pois a portaria remota pode ser considerada um serviço. Nesse sentido, poderia ser aprovado por maioria simples (50% + 1 dos presentes na assembleia), desde que não haja menção, na convenção condominial, de portaria física obrigatória.

Cabe ainda a interpretação se a benfeitoria decorrente da implantação da portaria remota é caracterizada como voluptuária (de aspecto estético) ou útil (que facilita o uso do condomínio). A primeira exige 2/3 de aprovação; a segunda, maioria simples. Novamente, a ajuda de um advogado é fundamental para não restarem dúvidas e margem para futuras reclamações.

Se você percebeu que a sua convenção condominial não está condizente com as algumas demandas ou mesmo contradiz o Código Civil, chegou a hora de atualizar o documento. Para acessar outras informações preciosas como a deste texto, continue acompanhando nosso Blog. Você ficará por dentro de todas as novidades e tendências para uma gestão condominial eficaz!

Qual o quórum necessário para alterar a convenção condominial

Qualquer proposta de alteração no texto da convocação para reunião de condomínio deve constar na convocação para reunião de condomínio ser aprovada por 2/3 do total de condôminos (22 votos em um residencial com 33 unidades, por exemplo). Por ser um percentual difícil de ser alcançado, é importante que síndico e conselheiros se mobilizem para atrair esse quórum para a assembleia, com ampla divulgação de uma proposta clara e sem margem para dúvidas — o que sugere a redação por um advogado especializado em questões condominiais.

Outra dica importante é incluir a alteração da convenção condominial na pauta de uma assembleia que prevê discussões que costumam atrair muitos votantes, como o sorteio para vagas de garagem, a instalação de sistema de aquecimento na piscina e o rateio extra para pintura ou obras de reforma. Por fim, pode-se recorrer a procurações, desde que respeite o limite máximo delas por condômino, se houver essa especificação na própria convenção.

Responsabilidades legais do síndico em relação à segurança

Em caso de furto ou roubo no condomínio, você sabe quem responde por isso? O condomínio deve indenizar a vítima que perdeu algum bem? Esse assunto é polêmico e, para evitar problemas, é importante conhecer as responsabilidades legais do síndico em relação à segurança.

Ele deve se empenhar em manter seguras as áreas comuns do condomínio e contratar serviços que atendam às necessidades dos moradores. Caso não cumpra seu papel, ou seja omisso, o síndico pode sofrer processos judiciais na área civil e até criminal em casos mais graves. Quanto mais informação sobre segurança o síndico dispor e comunicar de forma transparente, maior será a eficácia dos sistemas contratados e melhor será a gestão condominial.

Responsabilidades legais do síndico no Código Civil

São muitas as leis que regem o dia a dia do condomínio. A principal é o Código Civil, vigente desde 2003. Ele prevê que existam a convenção, o regimento interno e as assembleias. Fazer valer essas instâncias decisórias é uma das responsabilidades legais do síndico. Se o condomínio resolver instalar um sistema de segurança, a decisão sobre quais equipamentos e que fornecedores escolher deve passar pela assembleia. Os moradores precisam estar cientes de sua escolha e a responsabilidade legal do síndico é cumprir essa decisão.

No caso de ocorrer um roubo ou furto, o condomínio só poderá ser responsabilizado se isso estiver claramente previsto na convenção condominial, no entendimento do advogado Rodrigo Ferrari Iaquinta, do Departamento Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados. Mas, em casos muito graves de omissão, se não cumprir o que deve fazer e causar prejuízo a terceiros, o síndico responde pessoalmente pelos processos, tanto na área civil quanto criminal. É como o presidente de uma empresa, na comparação do advogado especialista em direito cível, Marcelo Galli Santana.

Como fortalecer a segurança do condomínio

O gestor do condomínio deve ficar atento a três fatores quanto aos procedimentos de segurança: a tecnologia utilizada, os funcionários contratados e o comportamento dos moradores. Se um desses itens falhar, a segurança estará comprometida. Garantir que esses três fatores funcionem está entre as responsabilidades legais do síndico.

Um exemplo prático são as portarias e as garagens. São as áreas mais visadas pelos bandidos para invadir condomínios. Se os equipamentos instalados não forem de boa qualidade, se o funcionário não estiver bem treinado ou se o morador for relapso com as medidas de segurança, não tem como o sistema de segurança funcionar.

Fique atento a esses itens:

Fornecedores qualificados

A implantação de um sistema de segurança deve ser feita com um projeto específico para o condomínio. Contrate uma empresa que seja referência no mercado para realizar um estudo detalhado de todas as vulnerabilidades do edifício e suas áreas comuns, e quais as melhores soluções para saná-las.

Equipamentos com tecnologia de ponta

Adquirir equipamentos de baixa qualidade ou com tecnologia defasada pode comprometer todo o sistema de segurança. O investimento valerá a pena e os condôminos devem estar cientes disso. A manutenção dos equipamentos também é imprescindível. Possíveis falhas podem causar grandes prejuízos se não forem corrigidas a tempo. Aqui não adianta economizar.

Mão de obra treinada e qualificada

É fundamental selecionar e contratar funcionários idôneos e bem treinados. No entendimento atual dos tribunais, o condomínio responde pelo roubo ou furto se for comprovado o envolvimento de algum empregado do edifício. O síndico deve zelar para que a contratação de pessoal seja bem feita e garantir o treinamento constante da equipe.

Sensibilização dos moradores

É verdade que nem todos os condôminos estão dispostos a adotar as regras de segurança acordadas em assembleia. O síndico deve alertar os moradores sobre as consequências da negligência de uns para o prejuízo do bem comum. Os controles de acesso, as senhas e as chaves de segurança devem ser muito bem cuidadas. Em caso de perda ou extravio, o proprietário deve tomar imediatamente as providências acordadas.

Seguro do edifício

Fazer o seguro da edificação está entre as responsabilidades legais do síndico, prevista no Código Civil. Mas é importante esclarecer que esse seguro cobre os bens das áreas comuns e externas do condomínio, como afirma o advogado Daphnis Citti de Lauro. Os pertences individuais dos condôminos não estão dentro dessa cobertura. Nesse caso, recomenda-se que o condômino faça seu próprio seguro residencial, se achar necessário.

Garantir o bom funcionamento de todos esses fatores está entre as responsabilidades legais do síndico. Conhecer bem quais são as principais variáveis em relação à proteção do prédio e suas áreas comuns é o primeiro passo para evitar dores de cabeça.

As pessoas que moram nas grandes cidades escolhem os condomínios residenciais justamente por se tratar de ambientes mais seguros. Com uma boa gestão condominial, essa expectativa é cumprida e a vida segue com tranquilidade. Para saber mais sobre como reforçar a segurança nos prédios residenciais, acesse.